作者：房煜
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　　說(shuō)明：轉(zhuǎn)發(fā)只為分享，不代表本號(hào)立場(chǎng)
　　我們打開一張今天的中國(guó)地圖，把它看做一張棋盤。如果你想找到一些新的增長(zhǎng)點(diǎn)，去進(jìn)行投資布局，應(yīng)該遵循怎樣的思路？
　　這不是一件容易的事。
　　改革開放初期“遍地是黃金”的時(shí)代已經(jīng)過去，投資布局需要有更好的“眼力”，人云亦云追熱點(diǎn)很容易掉坑里。但是也不必悲觀，龐大的中國(guó)經(jīng)濟(jì)體仍舊充滿活力，只要耐心尋找，仍舊可以找到一些價(jià)值洼地。其中有兩條發(fā)展主線，值得參考。其一名曰關(guān)注重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)；第二則是押注重點(diǎn)區(qū)域。
　　重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)這條線，追的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過40年發(fā)展后，如何進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整的主線，先進(jìn)制造、新能源產(chǎn)業(yè)，以及提高人們生活質(zhì)量的民生基礎(chǔ)服務(wù)，都應(yīng)在觀測(cè)雷達(dá)之內(nèi)。
　　另一方面則是國(guó)家一直在倡導(dǎo)拉動(dòng)內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)共同富裕。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域性不平衡一直存在，雖然共同富裕不是平均主義，至少還是需要縮小沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和中西部地區(qū)的差距。要在長(zhǎng)三角珠三角兩個(gè)經(jīng)濟(jì)引擎之外，找到可以發(fā)掘的新價(jià)值洼地。
　　比如，一直存在的“中國(guó)GDP第四城之爭(zhēng)”（前三為上海、北京、深圳），一個(gè)種子選手是廣州，另一個(gè)種子選手卻不在長(zhǎng)三角，而是西部的重慶市。2022年結(jié)束時(shí)，重慶GDP為29129.03億元，廣州為28839.00億元。重慶在2022年，最終以大約280億元的優(yōu)勢(shì)坐實(shí)中國(guó)第四城。
　　某城市或某區(qū)域的崛起，背后還是當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的結(jié)果，而優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)一方面可能是傳統(tǒng)強(qiáng)項(xiàng)，也同時(shí)有政府對(duì)投資的引導(dǎo)作用，進(jìn)而拉動(dòng)新產(chǎn)業(yè)的快速崛起。政府的引導(dǎo)作用，一方面是政策引導(dǎo)；另一方面則是做好“搭臺(tái)”工作，特別是引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，讓企業(yè)”唱戲“時(shí)沒有后顧之憂。
　　理解了這個(gè)邏輯，再看一條似乎有點(diǎn)晦澀的新聞，就可以讀出新的內(nèi)涵。2023年2月8日，上交所網(wǎng)站顯示，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT”）于上海證券交易所上市交易。“京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT”基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括位于重慶、武漢和廊坊的3處物流園區(qū)，其中代表國(guó)內(nèi)現(xiàn)代化智能物流項(xiàng)目在規(guī)模及現(xiàn)代化上的最高水平的京東亞洲一號(hào)也在其中。
　　倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITs聽起來(lái)不明覺厲，翻譯下，其實(shí)就是倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)包的證券化。其資產(chǎn)包的核心是供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施。我們知道，談及證券化，就意味著資產(chǎn)須有增值空間，那么為什么幾個(gè)物流倉(cāng)庫(kù)今天可以打包發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。這需要從“區(qū)域+產(chǎn)業(yè)”發(fā)展的角度看看物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。
　　重慶當(dāng)年被設(shè)置為直轄市，一個(gè)重任就是要帶動(dòng)中西部地區(qū)的發(fā)展。這些年重慶摩拳擦掌，對(duì)于自己未來(lái)的發(fā)展，做了詳細(xì)規(guī)劃。在這種情況下，為制造業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)服務(wù)的物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)，也迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。重慶歷史上是重要的水路交通樞紐，至今城市里仍保留著碼頭文化的部分氣息。而今天的重慶坐擁四大樞紐港口、國(guó)家臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、以及三大國(guó)際物流通道等資源，物流區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。在重慶市著名的西部物流園，越來(lái)越多的輕加工、制造業(yè)零配件、白色家電企業(yè)入駐其中。而新崛起的兩江龍盛物流園中，重慶的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目汽車制造業(yè)正在開啟轉(zhuǎn)型之路，向著電動(dòng)化、智能化方向轉(zhuǎn)型。
　　而武漢自古以來(lái)，就被認(rèn)為是交通要道，天然是物流行業(yè)發(fā)展的兵家必爭(zhēng)之地。在過去十年中國(guó)電商的發(fā)展過程中，幾乎所有電商公司都在武漢設(shè)立了華中總部。無(wú)他，位于中華大地正中位置，交通太便利了，到全國(guó)任何地區(qū)都是平均8小時(shí)路程。
　　產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)了物流基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)構(gòu)升級(jí)，特別是高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)（高標(biāo)倉(cāng)）的需求大大增加。所謂高標(biāo)倉(cāng)，是針對(duì)普通物流倉(cāng)儲(chǔ)而言，具有較高的建筑等級(jí)，且位于物流干線運(yùn)輸核心節(jié)點(diǎn)城市，出租率高，租約穩(wěn)定性強(qiáng)。區(qū)分高標(biāo)倉(cāng)還是普通倉(cāng)有很多專業(yè)指標(biāo)，一個(gè)最直觀的指標(biāo)是，倉(cāng)庫(kù)各層凈高不低于9米（普通倉(cāng)是4-7米）。
　　在我國(guó)，高標(biāo)倉(cāng)的整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模占比不到10%，還屬于尚未普及的稀缺資源。在很多地方還不明白高標(biāo)倉(cāng)是什么的時(shí)候，重慶、武漢市場(chǎng)的高標(biāo)倉(cāng)建設(shè)熱度一直不減。2021年，重慶市全年高標(biāo)庫(kù)凈吸納量近百萬(wàn)平方米，不僅創(chuàng)下歷史新高，也領(lǐng)跑全國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)。而在武漢，2021年高標(biāo)倉(cāng)的存量市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到437萬(wàn)平米，當(dāng)年新供應(yīng)高標(biāo)倉(cāng)超過了100萬(wàn)平米。
　　為什么越來(lái)越多的企業(yè)青睞高標(biāo)倉(cāng)，高標(biāo)倉(cāng)對(duì)于物流的效率究竟有何影響。最直觀的例子當(dāng)屬京東的亞洲一號(hào)，以上海亞一無(wú)人倉(cāng)高峰期單日訂單處理能力達(dá)到130萬(wàn)單，商品的立體化存儲(chǔ)、揀選、包裝、輸送、分揀等環(huán)節(jié)的大規(guī)模自動(dòng)化設(shè)備應(yīng)用、機(jī)器人、智能管理系統(tǒng)智能計(jì)算運(yùn)轉(zhuǎn)，其運(yùn)營(yíng)效率均是傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)的至少3倍以上，一些應(yīng)用成熟的機(jī)器人，自動(dòng)打包機(jī)的訂單處理速度更是傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)的5倍以上。
　　說(shuō)到這不得不提到京東產(chǎn)發(fā)，相較于大家更為熟知的“京東快遞小哥”，京東產(chǎn)發(fā)實(shí)際持有京東集團(tuán)旗下自建的全部倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施項(xiàng)目，也是京東集團(tuán)旗下唯一倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理子集團(tuán)。
　　在京東集團(tuán)高級(jí)副總裁、京東產(chǎn)發(fā)CEO胡偉看來(lái)：
　　“高標(biāo)倉(cāng)興起背后的產(chǎn)業(yè)邏輯是，電商拉動(dòng)了現(xiàn)代物流的發(fā)展，現(xiàn)代物流的發(fā)展拉動(dòng)了高標(biāo)倉(cāng)的發(fā)展。京東的供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)，是通過集團(tuán)內(nèi)的資源整合，從而形成布局完善的基礎(chǔ)設(shè)施和數(shù)字能力，京東產(chǎn)發(fā)與獨(dú)立的物流板塊一起實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)協(xié)同快速發(fā)展的新格局，可以發(fā)揮出更大的社會(huì)價(jià)值。”
　　特別是近年來(lái)，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸?shù)男枨笤絹?lái)越多，而冷鏈倉(cāng)基本都是高標(biāo)倉(cāng)。胡偉記得在著名的鮮花之都云南昆明看到，現(xiàn)在鮮花市場(chǎng)都已廣泛采用高標(biāo)倉(cāng)。
　　高標(biāo)倉(cāng)一大特征，就是可以適用更多自動(dòng)化設(shè)備，通過減少搬運(yùn)，提升坪效，實(shí)現(xiàn)倉(cāng)內(nèi)作業(yè)高度機(jī)械化和自動(dòng)化，最終也能大大提高入駐企業(yè)的流轉(zhuǎn)效率。根據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)一份20年測(cè)算周期的調(diào)研，相較于傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)，使用高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)的成本降低約20%，搜索和清點(diǎn)貨物時(shí)間減少約95%。
　　胡偉還指出，從城市發(fā)展的規(guī)律來(lái)看，目前大城市都是寸土寸金。
　　“國(guó)家也提倡高效利用稀缺性土地資源，越是核心城市，越是需要從容積率、運(yùn)營(yíng)效率等各方面提升利用率。”
　　建設(shè)更多的高標(biāo)倉(cāng)，不僅是制造業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求，也是消費(fèi)企業(yè)推進(jìn)數(shù)字化的需求，是商流推動(dòng)物流進(jìn)步的典型場(chǎng)景。零售業(yè)有個(gè)術(shù)語(yǔ)叫“拆零“，比如把一提12聽啤酒逐一拆開擺上貨架。過去這個(gè)工作一般是在終端門店完成。但是隨著電商的發(fā)展，倉(cāng)離消費(fèi)者越來(lái)越近，訂單越來(lái)越碎片化、配送時(shí)效越來(lái)越短，特別是社區(qū)團(tuán)購(gòu)等新渠道形式的興起，使得倉(cāng)庫(kù)與終端的鏈路關(guān)系，由“整進(jìn)整出”更多變?yōu)椤罢M(jìn)零出”，小批量多批次的配送逐漸主流化。
　　這就要求倉(cāng)庫(kù)內(nèi)要裝備高度自動(dòng)化的分揀設(shè)備，大量的自動(dòng)化設(shè)備對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)的硬件設(shè)施和軟件管理都是傳統(tǒng)倉(cāng)不能滿足的。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，高標(biāo)倉(cāng)的發(fā)展背后是整個(gè)零售供應(yīng)鏈效率提升的巨大需求下應(yīng)運(yùn)而生的。
　　目前，由于制造業(yè)和消費(fèi)行業(yè)的發(fā)展演變，整個(gè)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)還處于發(fā)育時(shí)期。這也是我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)化升級(jí)的突破口。
　　重慶和武漢市場(chǎng)對(duì)于高標(biāo)倉(cāng)建設(shè)的訴求，恰好反映了無(wú)論是制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，還是電商物流的持續(xù)發(fā)展，都需要倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施提供更高質(zhì)量的供給。過去是兵馬未動(dòng)，糧草先行。現(xiàn)在是想發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，就需要更先進(jìn)的物流基礎(chǔ)設(shè)施。
　　在物流行業(yè)的發(fā)展史上，由于工具、設(shè)備的迭代而帶來(lái)整個(gè)行業(yè)的進(jìn)階，已經(jīng)發(fā)生過。比如很多人熟悉的《集裝箱改變世界》里提到的集裝箱帶來(lái)的革命。集裝箱的正式使用，出現(xiàn)在20世紀(jì)初期，廣泛使用是第二次世界大戰(zhàn)以后，整個(gè)海陸空的物流體系，都因?yàn)橐恢恢幌渥映霈F(xiàn)了革命性的變化。但是《集裝箱改變世界》的作者馬克·萊文森2005年才出版了這本讓他享譽(yù)世界的書。可見，基礎(chǔ)設(shè)施、新工具所帶來(lái)的革命性改變，大眾視角下往往后知后覺。畢竟，這些不起眼的、沉默的物體，不像智能手機(jī)那樣可以給人們的生活帶來(lái)立竿見影的改變。
　　那么，高標(biāo)倉(cāng)的發(fā)展會(huì)不會(huì)是下一個(gè)類似集裝箱改變世界的故事？現(xiàn)在下結(jié)論為時(shí)尚早。至少?gòu)闹袊?guó)的發(fā)展來(lái)看，物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)的建設(shè)井噴是制造業(yè)和消費(fèi)行業(yè)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的需求共同推動(dòng)的結(jié)果。而高標(biāo)倉(cāng)的發(fā)展，又是中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)縮影。
　　在經(jīng)濟(jì)發(fā)展早期，倉(cāng)庫(kù)更多是一庫(kù)難求的狀態(tài)，整個(gè)行業(yè)可以說(shuō)都是典型的賣方市場(chǎng)。在這種格局下，“有倉(cāng)庫(kù)”比“好倉(cāng)庫(kù)”更為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。
　　最初抓住這個(gè)機(jī)會(huì)的，是一家外資巨頭——普洛斯。普洛斯可以說(shuō)是中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)的布道者，普洛斯中國(guó)也是目前市場(chǎng)上擁有倉(cāng)庫(kù)面積最多的公司。這得益于先進(jìn)入者如普洛斯，充分享受了中國(guó)城市化進(jìn)程的紅利。好在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終韌性十足，總是可以螺旋式向上發(fā)展，在不同的階段會(huì)有不同的新動(dòng)力出現(xiàn)。
　　隨著3G和4G帶動(dòng)移動(dòng)智能手機(jī)的快速普及，電商購(gòu)物開始加速發(fā)展，此時(shí)的京東堅(jiān)定的走上自建物流的道路，并在2012年在上海獲取了首塊自建物流用地，用2年的時(shí)間建成了京東首個(gè)智能倉(cāng)儲(chǔ)中心亞洲一號(hào)。由于看準(zhǔn)了電商發(fā)展所帶來(lái)的行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整紅利。十年后，京東產(chǎn)發(fā)的倉(cāng)儲(chǔ)面積在國(guó)內(nèi)排名全行業(yè)第二。
　　但是就像伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消費(fèi)升級(jí)一定會(huì)出現(xiàn)一樣。倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的升級(jí)也終究會(huì)出現(xiàn)。十年后今天的物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局也在悄悄發(fā)生改變。除了倉(cāng)儲(chǔ)面積規(guī)模這一數(shù)量級(jí)的指標(biāo)，高標(biāo)倉(cāng)的占比這一結(jié)構(gòu)性指標(biāo)變得越來(lái)越重要。2014年以后，以萬(wàn)科、平安為代表的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商、金融投資機(jī)構(gòu)開始涉足這一領(lǐng)域。與此同時(shí)，以京東、阿里及蘇寧為代表的電商零售企業(yè)也在產(chǎn)業(yè)需求的驅(qū)動(dòng)下，不斷開拓自建倉(cāng)的開發(fā)建設(shè)，從高標(biāo)倉(cāng)的租戶逐漸變?yōu)閾碛薪ㄔO(shè)、運(yùn)營(yíng)及租賃多重身份的參與者。國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)形成了百舸爭(zhēng)流的市場(chǎng)格局。
　　不過，就像大船容易在小河灣擱淺一樣，高標(biāo)倉(cāng)雖好，但是也不能閉著眼睛四處蓋。物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)從業(yè)者必須要有更好的戰(zhàn)略眼光，在合適的時(shí)間空間，提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品供給。這有點(diǎn)像下棋，物流倉(cāng)儲(chǔ)操盤手要盡可能找到“先手棋”，由于物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目投資巨大，一旦吃下地塊，開工建設(shè)再到長(zhǎng)期價(jià)值的資產(chǎn)管理，就要落子無(wú)悔。
　　所以，物流倉(cāng)儲(chǔ)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展主戰(zhàn)場(chǎng)的前哨戰(zhàn)，是一個(gè)用空間換時(shí)間的、非常考量戰(zhàn)略眼光的行業(yè)。胡偉以北京的發(fā)展為例，曾幾何時(shí)，找倉(cāng)庫(kù)地塊時(shí)，南六環(huán)的馬駒橋?qū)τ谖锪鱾}(cāng)儲(chǔ)人都是荒蕪之地，沒有人愿意在那里投資建設(shè)。今天馬駒橋的地租，卻已經(jīng)是很多人高攀不起的。此外，高標(biāo)倉(cāng)由于要匹配不同產(chǎn)業(yè)的特性，會(huì)有一些細(xì)節(jié)差異。比如在浙江的義烏，京東產(chǎn)發(fā)在當(dāng)?shù)赝督ǖ母邩?biāo)倉(cāng)，定位是快遞分揀中心。因此，在月臺(tái)面積、進(jìn)深等方面，都會(huì)有不同的產(chǎn)品特性。
　　今天物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)必須符合國(guó)家發(fā)展的戰(zhàn)略大方向，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》中指出，中國(guó)物流建設(shè)的突出問題是結(jié)構(gòu)性失衡問題亟待破局。存量物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)“東強(qiáng)西弱”、“城強(qiáng)鄉(xiāng)弱”、“內(nèi)強(qiáng)外弱”，對(duì)新發(fā)展格局下產(chǎn)業(yè)布局、內(nèi)需消費(fèi)的支撐引領(lǐng)能力不夠。物流服務(wù)供給對(duì)需求的適配性不強(qiáng)，低端服務(wù)供給過剩、中高端服務(wù)供給不足。
　　在對(duì)策方面，上述規(guī)劃建議，促進(jìn)物流業(yè)與制造業(yè)深度融合。“支持工業(yè)園區(qū)等新建或改造物流基礎(chǔ)設(shè)施，吸引第三方物流企業(yè)進(jìn)駐并提供專業(yè)化、社會(huì)化物流服務(wù)。發(fā)展生產(chǎn)服務(wù)型國(guó)家物流樞紐，完善第三方倉(cāng)儲(chǔ)、鐵路專用線等物流設(shè)施，面向周邊制造企業(yè)提供集成化供應(yīng)鏈物流服務(wù)，促進(jìn)物流供需規(guī)模化對(duì)接，減少物流設(shè)施重復(fù)建設(shè)和閑置。”
　　所以，若要對(duì)中國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)進(jìn)行戰(zhàn)略布局，需心中有大局。胡偉認(rèn)為，中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)可以劃分為三個(gè)階梯市場(chǎng)，沿海市場(chǎng)、中部市場(chǎng)、內(nèi)陸市場(chǎng)。沿海市場(chǎng)最發(fā)達(dá)，但內(nèi)陸市場(chǎng)仍有機(jī)會(huì)。
　　這種機(jī)會(huì)并非完全是生意機(jī)會(huì)的考量，更多還是在堅(jiān)定相信中國(guó)的區(qū)域發(fā)展不平衡會(huì)縮小，從而伴隨產(chǎn)業(yè)龍頭一起發(fā)展的過程。不過，從產(chǎn)業(yè)邏輯上看，物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)與其他物流分支行業(yè)（比如快遞）有所不同。雖然物流行業(yè)都要講網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，其他物流分支行業(yè)提及網(wǎng)絡(luò)的完整性時(shí)，更多指的是對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)覆蓋的“全面性”，是地理意義上的完整。而物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)，更多指的是根據(jù)客戶用倉(cāng)需求的網(wǎng)絡(luò)完整性。“有些地方從行政區(qū)劃上看似屬于下沉市場(chǎng)，其實(shí)它并不是。比如浙江義烏，雖是浙江省轄縣級(jí)市，但由于當(dāng)?shù)匦∩唐肥袌?chǎng)、電子商務(wù)等產(chǎn)業(yè)的繁榮，在物流行業(yè)看來(lái)是當(dāng)之無(wú)愧的高線城市，福建的晉江同理，物流倉(cāng)儲(chǔ)需求要綜合分析城市能級(jí)、產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展脈絡(luò)等多個(gè)因素，需要對(duì)市場(chǎng)有敏銳的洞察與前瞻性分析能力。”胡偉指出，京東產(chǎn)發(fā)一直在強(qiáng)調(diào)全網(wǎng)化布局，從京東產(chǎn)發(fā)旗下現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局全國(guó)29個(gè)省級(jí)行政區(qū)，并且全面覆蓋中國(guó)主要一二線城市、交通樞紐和制造業(yè)基地也可以看出來(lái)。
　　由于脫胎于京東集團(tuán)，京東產(chǎn)發(fā)算得上是中國(guó)最懂供應(yīng)鏈和電商零售的綜合資產(chǎn)管理與產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)商。胡偉認(rèn)為，這是京東產(chǎn)發(fā)的優(yōu)勢(shì)之一。
　　這種“懂”，一方面體現(xiàn)在定制化服務(wù)能力上。2021年7月，京東產(chǎn)發(fā)為寶馬公司定制打造的超過4萬(wàn)平方米的區(qū)域配送中心（RDC）落戶在安徽的京東智能產(chǎn)業(yè)園。隨著汽車產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，汽車零配件物流體系也越來(lái)越復(fù)雜，尤其是售后零配件物流，具有消費(fèi)市場(chǎng)分布廣泛的特點(diǎn)，對(duì)物流配送中心響應(yīng)市場(chǎng)需求的速度提出了更高的要求，也給車企的庫(kù)存管理帶來(lái)了挑戰(zhàn)。寶馬合肥零件配送中心在充分考慮行業(yè)特征及客戶訴求的基礎(chǔ)上，遵照了寶馬全球統(tǒng)一化標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)際領(lǐng)先的物流技術(shù)，為其量身打造了符合貨架系統(tǒng)應(yīng)用的單層庫(kù)房。京東產(chǎn)發(fā)定制配套方案，倉(cāng)庫(kù)采用背靠背設(shè)計(jì)，通過13個(gè)工藝連廊進(jìn)行聯(lián)通，保障寶馬備件中心的貨物流轉(zhuǎn)流向正確，提升作業(yè)效率；倉(cāng)庫(kù)凈高9.1~9.3米，保障貨架貨位充足，提升庫(kù)內(nèi)坪效。
　　另一方面則體現(xiàn)在對(duì)于整個(gè)消費(fèi)趨勢(shì)變化的應(yīng)對(duì)上。近年來(lái)整個(gè)消費(fèi)潮流變化帶給物流和供應(yīng)鏈的挑戰(zhàn)主要有兩個(gè)，第一是時(shí)效要求更快；第二是整個(gè)倉(cāng)運(yùn)配三個(gè)環(huán)節(jié)的“單元”越來(lái)越小。前置倉(cāng)的理念在近年來(lái)消費(fèi)品供應(yīng)鏈越來(lái)越突出，為了靠近消費(fèi)者，意味著倉(cāng)庫(kù)的選址將更加靠近城市主城區(qū)，同樣需要在有限的面積中，盡可能發(fā)揮最大的效能，提高倉(cāng)庫(kù)的容積率。
　　胡偉認(rèn)為，這是商流帶給物流行業(yè)的“演變性”挑戰(zhàn)。履約端感受更多的可能是訂單的碎片化，但是從上游看，連倉(cāng)儲(chǔ)端都開始“碎片化”了，這種情況放在十年前是不可想象的。從鏈路上看，同一個(gè)起點(diǎn)到終點(diǎn)，可以因?yàn)榍赖倪x擇不同出現(xiàn)多種路由，多種履約解決方案，共同配送、工廠直送不同模式各顯神通。如果遇到特殊時(shí)期的特殊需要，網(wǎng)狀鏈路在物資保障的供應(yīng)上也會(huì)更加穩(wěn)定。
　　在這種趨勢(shì)下，作為一個(gè)物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)商，很難再畫地為牢，只關(guān)心自己所處的單一環(huán)節(jié)的效率，而是要站在整個(gè)物流鏈路效率的角度考慮問題。而京東產(chǎn)發(fā)由于脫胎于京東集團(tuán)，對(duì)于整個(gè)電商市場(chǎng)帶來(lái)的消費(fèi)趨勢(shì)變化以及物流需求有著天然的敏感，能夠從整個(gè)鏈路的角度去設(shè)計(jì)產(chǎn)品，服務(wù)用戶。
　　沒有制造業(yè)就沒有大國(guó)話語(yǔ)權(quán)，沒有消費(fèi)升級(jí)則沒有普通人的美好生活。京東產(chǎn)發(fā)由于特殊的基因，是行業(yè)內(nèi)比較少有可以同時(shí)輕重兼顧物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)企業(yè)。京東所提倡的“客戶為先”的服務(wù)理念，使其從電商到快遞再到多業(yè)務(wù)領(lǐng)域都堅(jiān)信極致的消費(fèi)體驗(yàn)，這個(gè)價(jià)值觀無(wú)例外的也深深植入了京東產(chǎn)發(fā)的基因中。在如何為企業(yè)客戶提供個(gè)性化、人性化、特性化服務(wù)上，可謂上得廳堂、下得廚房。
　　過去，外界對(duì)于這一行業(yè)關(guān)注較少，部分原因是其相對(duì)生僻、專業(yè)性強(qiáng)，且處于物流產(chǎn)業(yè)鏈上游，不像快遞那樣普通人有感知。但更重要的原因在于，即使是在專業(yè)投資者眼中，這一產(chǎn)業(yè)也有投資周期長(zhǎng)、回報(bào)相對(duì)較低（相較于住宅地產(chǎn)）的特點(diǎn)，令部分投資人望而卻步。
　　在當(dāng)下賣方市場(chǎng)和買方市場(chǎng)共存的基礎(chǔ)上，物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)求新求變是題中應(yīng)有之義。京東產(chǎn)發(fā)發(fā)行首支民營(yíng)企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT也是創(chuàng)新的一部分，其目的就是拓展物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)的投資空間。
　　從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的角度看，物流倉(cāng)儲(chǔ)和其他公路、水利等基礎(chǔ)設(shè)施本質(zhì)上有相同的挑戰(zhàn)，資金投入大，回報(bào)慢。同時(shí)由于靠租金維持收益，物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)并不是一個(gè)暴利行業(yè)，如何解決投資回報(bào)這個(gè)問題，吸引更多社會(huì)資金來(lái)參與物流行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)？
　　物流倉(cāng)儲(chǔ)屬于工業(yè)地產(chǎn)的分支，通過資產(chǎn)證券化手段來(lái)降低投資風(fēng)險(xiǎn)，吸引長(zhǎng)期投資者是比較普遍的做法。REITs是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的縮寫，是指以發(fā)行受益憑證的方式，通過公開或是非公開的手段匯集投資人的資金，并將該資金交由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的投資、經(jīng)營(yíng)與管理，并將投資、經(jīng)營(yíng)、管理的收益按比例分配給投資人的一種金融投資產(chǎn)品。
　　簡(jiǎn)單說(shuō)，REITs主要投資標(biāo)的為成熟的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，以不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流作為主要收入來(lái)源。這類證券的優(yōu)點(diǎn)在于，對(duì)于強(qiáng)制分紅有硬性規(guī)定。《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》（證監(jiān)會(huì)公告〔2020〕54號(hào)）規(guī)定“基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者”。
　　對(duì)于發(fā)行方來(lái)說(shuō)，REITs最大的作用和其他證券產(chǎn)品類似，通過募集市場(chǎng)資金來(lái)減輕不動(dòng)產(chǎn)的資金壓力，增加資金的流動(dòng)性。而對(duì)于投資者而言，REITs的收益基礎(chǔ)是資產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性。
　　目前，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT項(xiàng)目的出租率100%，租戶的租約為5-6年，而一般項(xiàng)目的租約為3年左右。可以保證收益的穩(wěn)定性。只有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目所有者才能不斷優(yōu)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)細(xì)節(jié)，從而不斷提升效率降低運(yùn)營(yíng)成本。
　　物流倉(cāng)儲(chǔ)這個(gè)行業(yè)，看上去不性感，商業(yè)邏輯簡(jiǎn)單，但是運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)繁雜，需要從各個(gè)環(huán)節(jié)持續(xù)精耕細(xì)作，從而達(dá)到成本、效率、產(chǎn)品、價(jià)格、服務(wù)的多方優(yōu)化與提升，需要慢工出細(xì)活，需要穩(wěn)健持續(xù)。REITs在物流倉(cāng)儲(chǔ)的投資者與從業(yè)者之間找到了一個(gè)平衡器，投資需要快，物流倉(cāng)儲(chǔ)需要慢，但是通過金融工具，兩者不再是矛盾的。
　　更重要的是，此次REITs發(fā)行恰好是在高標(biāo)倉(cāng)爆發(fā)的歷史窗口期，物流倉(cāng)儲(chǔ)不同于以往的粗放型發(fā)展，存在市場(chǎng)供需不平衡的波動(dòng)性，如果這個(gè)市場(chǎng)開始從粗放型轉(zhuǎn)型精細(xì)化，依靠技術(shù)、管理提升的確定性來(lái)對(duì)沖外部的不確定性，可以有效地解決投資收益的穩(wěn)定性難題。
　　而高標(biāo)倉(cāng)的發(fā)展背后支撐則是國(guó)家從政策層面對(duì)于“兩個(gè)重點(diǎn)”（重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)）的投資引導(dǎo)，國(guó)家政策明確了支持對(duì)三大經(jīng)濟(jì)圈，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等重點(diǎn)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施投資，因此投資者也可以按圖索驥，可能會(huì)分享到區(qū)域發(fā)展的部分紅利。
　　特別是，近年來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，物流地產(chǎn)倉(cāng)儲(chǔ)的租金回報(bào)一直好于商業(yè)地產(chǎn)和辦公物業(yè)，從租金表現(xiàn)上相對(duì)穩(wěn)定可靠。
　　但是，胡偉也指出，物流倉(cāng)儲(chǔ)雖然也涉及“地產(chǎn)”領(lǐng)域，切不可以炒作住宅地產(chǎn)的心態(tài)對(duì)待之。
　　他強(qiáng)調(diào)：
　　“物流倉(cāng)儲(chǔ)是一個(gè)比較成熟的商業(yè)模式，低收益但穩(wěn)健。國(guó)家試點(diǎn)REITs這個(gè)渠道，就是希望大家去關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施的長(zhǎng)期租金收益，對(duì)租金的收益，其實(shí)這才是投資該做的事情。”
　　毫無(wú)疑問，京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT的發(fā)行，會(huì)讓更多的投資者，對(duì)于中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，有了持續(xù)投資的信心。這是物流行業(yè)需要的，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要的。